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婚前購房婚后取得房產證如何分割

標簽: 發布時間:2020年01月29日 點擊52
 
一、婚前單方名義購房并完成房款支付,婚后取得房產證
 
嚴格按照《物權法》第14條規定,此類房屋分割應分兩種情況:婚前已經進行了產權登記,則該房屋產權歸購房人,屬于個人財產沒有異議;婚后完成產權登記,那么,屬于購房人婚后取得的物權,是否屬于夫妻共同財產呢?我認為,屬于購房人個人財產而不是夫妻共同財產,誠然,購房人對所購房屋的產權確實是在婚后發生效力的,但是,這種登記應當理解為對購房人婚前個人財產的公示和確認,因為,購房人用以購房的款項不是婚后取得,亦即,該部分價值并非購房人婚后所創造或新增收入;再者,婚前購房并支付全款,購房人已經完成了購房所應負擔的全部義務,產權登記及房產證辦法是開發商和行政機關的義務,不能因為第三人未能及時履行義務而剝奪守約人的權利,這也是公平原則最起碼的要求。注意,如果購房人將產權登記在雙方(共有)名下,我認為可以視為贈與,則轉化為共同財產。
 
二、婚前單方名義購房但欠付房貸,婚后取得房產證共同還貸
 
如果產權證登記在購房人個人名下,則應當具體分析婚前婚后所支付房款的比例,如果婚前已經支付了大部分房款,那么,產權應當判給購房人,但是,婚后所支付房款以及增值部分應當平均分割;如果婚前支付房款相對較少,那么,在判決產權共有的同時,按照各自的出資比例(購房人出資=婚前個人出資+婚后共同出資的一半)分割房產份額。如果房產證登記在雙方名下,則按夫妻共有財產處理,分割時,平均分割的同時,適當考慮購房人婚前出資部分利益。注意,婚后購房人以個人收入還貸,同樣視為共同還貸。
 
三、婚前雙方名義購房,實為一方出資購買,婚后取得房產證
 
婚前全款購買:如果產權登記在購房人一人名下,應視為出資人一人購買,理由是:出資人實質上撤銷了贈與的意思;如果產權證登記在雙方的名下,屬于夫妻共同財產,出資人贈與的意思表示堅持到了產權登記之時。如果出資人將產權登記在對方的名下,怎么辦?這個問題本身非常棘手,完全理解為贈與似乎對出資人不公平;完全否定房產證的效力屬于嚴重違背法律規定。實質上,這種情形類似于附條件贈與(但不等同),出資人將產權登記在對方名下,主要的意思表示是:夫妻之間財產歸屬不用區分;一旦離婚,這個“贈與”意思表示失去了基礎,出資人是否可以撤銷當初的決定呢?我認為,不能完全撤銷,但是可以適當考慮多分一部分給出資人。
 
婚前部分出資,婚后還貸:此種情形,應當按照出資比例分割房產,婚前出資+婚后出資的一半為婚前出資人的出資額。
 
四、婚前雙方名義購房,共同出資,婚后取得房產證
 
如果婚前全款購買:那么,作為共有財產按比例分割,這種共有實質上不屬于夫妻共有,而是同居關系共有或者是按份共有,因為共有關系在婚前已經成立。
 
如果婚后還貸:婚前付款較少,則作為夫妻共有財產分割,至于婚前出資差異,我認為法院可不予考慮;婚前付款比重較大,同時存款出資差異,則應適當考慮出資較多一方的利益。
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